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第一步骤：银行预批信

​可以从银行或贷款公司获得预批信，贷款公司或银行会根据你的down payment（一般要求付10%-20%），结合你的报税纪录、收入、信用分及其它资产等情况来考量你可以承担的每月还款额是多少，给你一份贷款预先批准信。要注意的是，无论全现金还是贷款，银行户头上并且最好有两个月以上的流水帐。不要忽略这些前期工作。

第二步骤：看房，在纽约无论买房还是卖房，99%都是通过地产经纪人来完成的，

买家不用担心房子交易佣金的问题，因为在纽约均由卖方出，所以在没有费用的情况下，找个可靠专业的经纪人是购房过程中，至关重要的一步，专业的经纪人都是在大量的各种类型的交易中积累了很多经验。所以买家在得到专业帮助而不用付额外费用，不仅能得到第一手的房源信息，经纪人会根据市场走势以及附近成交价，在议价过程中使用谈判技巧，为客户争取最多的利益。

第三步骤：在挑选想要购买的房子后，经纪人会帮忙填写买房出价合约意向书offer，意向合同上除了出价价格外，还有一些附属内容，比如成交方式、预计的交房日期等。如果现金买房，房主还会要求提供你的银行存款证明（proof of funds）。如有贷款，则附上之前提到的贷款预先批准信。从发出offer 到对方接受，时间从1天到数天不定，当卖家接受了offer 以后， 如果是买二手房，买家就可让经纪人介绍一个验房师来检查房子的状况，特别是老房子需要检查是否有白蚂蚁，是否漏水，锅炉和供水等100多项检查。

第四步骤：签约 ，双方将在各自的律师代表下，商谈合同条款。首先是买方的律师会对卖方律师发来的标准合同进行审阅，根据买方的情况进行更改，删减或添加。比如合同是否取决于贷款的条款或验屋结果等等。在双方律师交流对于合同无异议后，买方签署合同。并准备一张房屋总价10%的支票作为定金连同合同一起发给卖家律师，支票会存入卖方律师的第三方监管账户（escrow account）内。如果买家无正当理由（产权有问题、贷款没批等）单方退出合同，将会失去这笔定金。合同将在卖家签署并发送给买家律师后，才正式生效。

第五步骤，贷款，如果不是现金交易，贷款就是最关键的一步。买家可以找银行，也可以找贷款公司。如果买家有很好的稳定收入，可以直接找银行做查收入贷款。如果没有稳定的收入，建议找贷款中介公司协助贷款。贷款公司或银行会请估价师给房屋估价（Appraisal），贷款批准后买主还要锁定利率，整个贷款到批准放款需要45-90天，如果是现金买房，可以省略此步骤。

第六步骤：产权调查，购买产权保险，与贷款同时进行，买方律师方会以买家的名义聘请产权公司进行调查，出具产权报告。主要调查该房屋历史交易情况、贷款情况、付税情况、房契户主资料，有无任何未解决的法律纠纷问题等等。如果house的话，看看有无违章建筑。另外买家还要取得平面图（Survey）来清楚界定与邻居的边界。买方一般会购买产权保险（Title insurance），以保护买家的权益。

第七步骤：当银行批准放款，产权调查结束后，双方律师将协调各方确认过户时间。经纪人会带着买方在过户前24小时再次查看房屋（final walk-through），以确定自上次看房到现在房屋没有变化及损坏。过户日的交房手续通常会在卖方律师的办公室，若贷款则可能是银行律师指定地点。买家要带好自己有效身份证明及现金支票以付清剩余房款和房屋过户费。签署所有文件后，一手交支票，一手收钥匙。买方即成为新的屋主。

买房费用

律师费： $1200-$2500+
豪宅税：1% 仅限于 $100万以上的房屋
搬入大厦押金（搬出时可退还）：$500 +
大厦调查费：$250+
如果购买新房，纽约市和纽约州的交易税由买方支付
纽约市交易税：房价$50万以下为1%，$50万以上为1.425%
纽约州交易税：0.4% （以购房价计）
产权调查，产权保险和产权登记费：约房价的0.5%
其他杂费 （房屋保险，预收物业费等）

贷款费用

银行点数： 0-3%的贷款金额 （有的银行收取）
申请费 $ 500 （包括信用调查等）
银行律师费：$750+
预收房地产税：$ 2-6个月
物业估价费：$300
贷款登记费：$ 150+ （视不同的银行而定）
短期银行利息：不超过一个月
贷款税：贷款金额$50万以下1.8%， 50万以上1.925%